かがやき司法書士･行政書士事務所
未払い賃料・立ち退き

未払い賃料・立ち退き

未払い賃料の回収・建物明け渡し

建物の入居者や駐車場の利用者（以下、「賃借人」と言います。）が賃料を長期間滞納している場合、勝手に賃借人の財産を売却して賃料に充当することはできません。また、大家様としては賃貸借契約を解除して入居者に退去や自動車の撤去をしてもらいたい場合も、大家様が勝手に鍵を交換して入れなくしたり、自動車を撤去することはできず、法的な手続に則って建物や駐車場を明け渡してもらう必要があります。


【 未払い賃料の回収・明け渡しの方法 】

未払い賃料の回収・明け渡しには訴訟等の裁判手続だけではなく様々な方法があります。裁判手続だと費用も時間もかかりますので、可能であれば裁判手続以外の方法で結果を得られるようにしていきます。

１）内容証明郵便による賃料の回収及び退去勧告
未払い賃料の支払いがなされなければ法的手続をとる旨を記載した内容証明郵便を送付いたします。内容証明郵便自体には何ら強制力はありませんが、内容証明郵便を送付することにより、大家様の強い姿勢を賃借人に知らせることができます。特に弁護士や司法書士など専門家の名前が入っている場合、賃借人に心理的なプレッシャーを与えることができ、内容証明郵便の送付のみで翌日に100万円以上の未払い賃料が回収できたケースもあります。また、支払いがない場合は賃貸借契約を解除の上、退去・撤去してもらう旨も併せて通知いたします。

２）交渉による賃料の回収及び退去勧告
内容証明郵便の送付によってすぐに全額の回収ができないまでも、賃借人としては分割でなら支払えるという場合もあります。このような場合に、支払い内容を交渉で詰めて示談によって回収を図ることがあります。また、場合によっては示談書を公正証書で作成することにより、万が一賃借人が支払いを怠った場合には裁判手続を踏むことなく強制執行をして回収することもできます。さらに、示談書の中に、支払いが無い場合は直ちに退去する、もしくはいつまでに退去するという内容を入れることになります。

３）訴訟手続による賃料の回収及び明け渡し請求
上記いずれの方法によっても回収できない場合には、支払督促、少額訴訟、通常訴訟等の訴訟手続を進めて未払い賃料の回収及び明け渡しを強制することとなります。

４）強制執行による賃料の回収及び明け渡し請求
判決が出ても回収が出来ない場合、給与や預金口座等を差し押さえて、強制的に賃料を回収することとなり、また裁判所の執行官と同行して強制的に退去していただくこととなります。


【 賃料回収及び建物明け渡しの請求を行う前の確認事項 】

１）消滅時効
賃料が発生してから５年間経過していると、消滅時効となってしまい、賃料の請求権は消滅してしまいます。通常は５年も滞納する前に退去していると思われますが、５年以内であれば過去に退去された方についても請求することが可能です。
時効が迫っている場合、一定の手続を踏むことでその時効を中断することができます。

●債務承認
ある程度時間に余裕がある場合は交渉を行い賃借人に未払い賃料の存在を認めてもらうような合意書や示談書を作成すれば 債務承認 として時効を中断することができます。

●訴訟の提起
賃借人が話し合いに応じない場合には、訴訟を提起することで時効を中断させることができます。

●催告
訴訟をするためにはある程度の時間が必要であり、あと数日で時効になるというような場合には訴訟をするのも間に合わないような場合があります。その場合は、とりあえず「催告」として内容証明郵便等で請求をしておけば、その日から６か月以内に訴訟をすることによって時効を中断させることができます。

２）相手の資力
相手に資力（財産等）がなければ強制執行を行っても未払い賃料の回収ができないケースもあります。とすると，強制執行の手続きに進む前に未払賃料を減額するなどして自発的に退去・撤去していただいた方が結果的には得になるケースが多いと思います。

３）建物明け渡し請求の前提としての賃貸借契約の解除
賃貸借契約書にどのような記載があっても、１ヶ月分の家賃を滞納した程度では賃貸借契約を解除して退去を求めることはできないとされております。この点、どれだけ滞納すれば退去を求めることができるかという明確な基準があるわけではありませんが、一般的には３ヶ月滞納している場合は契約を解除することができると解されています。
また、用法違反（住居として賃貸したのに事務所として利用している、ペット飼育不可という契約なのにペットを飼っている等）の場合も賃貸借契約の解除事由となりますが、軽微な用法違反では解除事由とはならず、重大な用法違反でなければ認められません。
例えば、ペット飼育不可という契約でも熱帯魚やハムスター等の飼育をした程度であれば用法違反で解除するのは難しいと思います。
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